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Maxwell-Storrie-Baynes是佳士得公司旗下的全资子公司，总部设于法国阿基塔省，主要业务为法国波尔多地区的酒庄及葡萄园等房地产咨询和中介。根据SAFER公布的法国阿基塔省2012年的农业报告数据，MSB对波尔多葡萄园或酒庄交易市场做出了如下报告。本报告将分为两篇文章：在《市场回顾》中我们将回顾近年来波尔多葡萄园市场动态及其价格波动情况；在《2012年市场分析》中我们将以MSB专业的眼光来研究目前的市场状况，并对未来24-36个月内的市场动态做出预测。
根据ASFER的报告，整个波尔多AOC产区的葡萄园市场被分为6个大区：波尔多、**波尔多；波尔多丘；格拉夫、佩萨克-雷奥良；上梅多克；圣埃斯泰夫、波雅克、圣朱利安-玛歌；圣埃美隆、波美侯及其卫星产区等。
在回顾历年市场动态前，我们需要注意的是，SAFER提供的数据只是一个平均售价，因此其对目前的投资基本没有参考价值。但是，我们可以通过观察这一平均售价的波动，再结合相关产区背景知识，来分析并预测未来市场的动向。至于这个平均售价是如何计算出来的，我们将在下一篇报告中详细解释。因此，本文关注的焦点不是每公顷葡萄园或酒庄的售价，而是过去15年间整个市场的相对波动趋势分析。
1、波尔多、**波尔多
该大区即出产红葡萄酒，也出产白葡萄酒，还出产甜葡萄酒。在整个波尔多AOC产区约12万公顷的葡萄园中，大约有70%的葡萄园或酒庄交易发生在**波尔多和波尔多丘产区。因此，这两个地区的波尔多葡萄酒出口大军的主力，但今年来受到了新世界的强大挑战。在2000年左右，波尔多红葡萄酒葡萄园的**高售价曾到达40000欧元每公顷，这一数据当然高于图表中的平均售价。然而，随着波尔多葡萄酒市场的沦陷，波尔多葡萄园的价格也不断下跌，07-08年的经融危机更加剧了这一过程。
2、波尔多丘
波尔多丘包括卡斯蒂永丘、卡迪拉克丘、一级丘、法兰克丘以及布尔丘等在内，是波尔多AOC产区的面积仅次于**波尔多。这一地区的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的冲击，葡萄酒价格也在不断下降。因此，在过去15年间，这里的市场动态基本与**波尔多产区类似，不过，其葡萄园曾达到的*高售价要比下图显示的平均售价高的多。
3、格拉夫
这一地区还包括佩塞克-雷奥良和苏玳。这里的葡萄酒以量少质优而出名，尤其是享誉世界的苏玳甜白，因此这一地区基本没有受到世界其他地区的挑战，而葡萄园市场基本与其葡萄酒市场一样，始终保持供需平衡状态。这一平稳的状态直至2011-2012年度被几桩意外的大买卖打破——高柏丽酒庄庄主罗伯特•威尔默购入教皇堡酒庄，而伯纳德•马格海兹买下梅乐帕酒庄。2012年，丽嘉红容颜酒庄购入克莱伯爵酒庄，将其资产扩大了整整一倍；
史密斯拉菲特酒庄的主人卡地亚德家族购入11.6公顷的葡萄园；而在2010年末，Groupe Pichet以380万欧元的价格从丽嘉红容颜酒庄购入4.7公顷的葡萄园。这几桩交易引发的是下图数据线的直线上升。此外，根据我们的观察，格拉夫和佩萨克-雷奥良的葡萄园需求在急剧上升，但苏玳仍保持供求平衡。
4、上梅多克
上梅多克拥有4270公顷葡萄园，这里的酒庄虽然名气不大，但数量众多。与其他产区的市场一样，这里的葡萄园售价在世纪之交达到了**，并随后大跌。然而，其葡萄园的平均售价大幅波动倒是与**对波尔多葡萄酒的强劲需求或新世界的竞争没多大关系，而主要是由于2003年至2009年间交易量不大的缘故。
此外，由于产区面积不大，因此2-3个酒庄的交易就可能会引起平均售价的*幅震荡。2007年，碧尚女爵酒庄将位于波雅克的一块75公顷的2级葡萄园出售给了路易王妃香槟酒庄。而2012年，路易王妃香槟酒庄又将这块地的一部分——位于上梅多克的、拥有38公顷葡萄园的贝纳德酒庄出售给了香港的King Power Group。由于这桩交易的交易额超过1000万欧元，因此对这一地区的葡萄园平均售价的大幅上涨贡献不小。
5、圣埃斯泰夫
这一地区还包括波雅克波雅克、圣朱利安-玛歌。从地理上看，这个也是比较小的产区，但是却有着众多列级酒庄。相较于对其葡萄园的投资，人们似乎更愿意投资这里的列级酒庄葡萄酒。从佳士得拍卖行的数据看，我们也注意到列级酒庄葡萄酒的*大升值空间，而且自从2007-2008年金融危机后，列级酒庄葡萄酒已成为投资热点，且需求大增。对于波雅克这样的小面积的子产区来说，即便是很小的交易都会对其平均售价造成很大影响。
6、圣埃美隆
圣埃美隆仅有5500公顷葡萄园，波美侯和弗龙萨克及其卫星产区占了由SAFER划分的这个小AOC产区的绝大部分。葡萄园或酒庄越出名，其对交易的影响越大，甚至在大手笔交易中拉低平均售价。MSB跟踪研究这一区域内近2年的交易动态后发现，圣埃美隆产区的葡萄园，不管大小，其需求都要大于供应。2013年，这一地区有两家列级酒庄进行了交易；而且蒙布斯凯酒庄、贝勒芬酒庄，以及凯尔西酒庄都抬升了该地区葡萄园的平均售价。
